부동산 양도소득세 절약하는 방법 알아보기

양도소득세 아끼는 방법은 ①양도차액 줄이기 ②공제 금액 늘이기 ③비과세 또는 감면받기 등 크게 3가지 방법이 있습니다.

 

 

3가지 방법 중 양도차액을 줄이는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 양도소득세

 

양도소득세란는 토지, 건물 등 부동산, 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 실질적으로 양도할 때 발생한 이익(소득)에 대해 부과하는 세금입니다.

 

- 등기여부 관계없이 부동산을 매매, 교환 등 양도하면 양도소득세 부과됩니다.

 

- 배우자 또는 직계존비속 간 거래 시에는 양도소득세가 아닌 증여세 부과됩니다.  * 양도가 아닌 증여로 간주

 

- 담보설정(채무)이 있는 부동산을 양도받은 경우 담보설정금액(채무상당액)은 양도금액으로 간주하여 양도소득세 부과됩니다.   * 부담부증여: 부동산 증여 시 부동산에 설정된 채무까지 함께 증여하는 것 

 

- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상 회복 되는 경우에는 실질적으로 양도가 이루어진 것이 아니므로 양도소득세가 부과되지 않습니다.  * 신탁: 내 부동산의 명의를 제3자에게 맡기는 것

 

 

2. 양도소득세율

양도소득세는 아래 <표 1>과 같이 부동산 보유 기간에 따라 1년 미만 보유 시 양도차액의 70% / 2년 미만 보유 시 양도차액의 60%  2년 이상 보유 시 과표기준에 따라 6~45% 부과되고 과세금액의 10% 주민세 추가 부과 됩니다. 

 

<표 1>  양도소득세율

보유기간	과표	세율	누진공제
2년 이상	1,400만원 이하	6%	-
2년 이상	5,000만원 이하	15%	126만원
2년 이상	8,800만원 이하	24%	576만원
2년 이상	1.5억원 이하	35%	1,544만원
2년 이상	3억원 이하	38%	1,994만원
2년 이상	5억원 이하	40%	2,594만원
2년 이상	10억원 이하	42%	3,594만원
2년 이상	10억원 초과	45%	6,594만원
1~2년	양도 차액 금액 무관	60%	없음
1년 미만	양도 차액 금액 무관	70%	없음

 

양도소득세 계산방법: 과세표준 ×세율-누진공제액

 

* 양도차액 6억 원인 경우

  2년 이후 양도 : 216,060,000(= 600,000,000 * 0.42 – 35,940,000)

  1년 이내 양도: 420,000,000(= 600,000,000 * 0.7)

  2년 이내 양도: 360,000,000(= 600,000,000 * 0.6)

 

 

3. 양도차액 산정 방법 

양도차익은 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 양도비를 뺀 금액입니다.

* 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 - 양도비

 

양도차익을 줄이려면 취득가액, 필요경비, 양도비를 늘여야 합니다.

 

1) 취득가액:취득당시 실지거래가액 취득가액

- 매입(취득) 가액

- 취·등록세

- 소송으로 취득한 경우 소송비용 

- 기타 부대비용(법무사비용 + 취득중개수수료 등) 

 

2) 필요경비 중 자본적지출액

- 경비에는 자본적지출액과 수익적지출액이 있음.

- 경비 중 자본적지출액만 필요경비에 포함되어 양도소득세 공제 가능함.(단, 적격증빙[현금영수증, 신용카드매출전표, (세금) 계산서]을 받거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되는 경우에 한함) 

 

º  자본적지출액: 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비

º  수익적지출액: 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

 

3) 양도비: 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용

- 인지대, 공증비용, 신고서 및 계약서 등 작성 비용

- 소개비(컨설팅비)

- 국민주택채권매각차손

- 양도 시 중개수수료(일정률 이상의 중개수수료라도 특별한 사정이 없는 한 실지지급액을 양도비로 봄)

- 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용(2018.2.13. 이후 양도하는 분부터 적용함)

 

 

4. 공제 가능한 취득가액, 필요경비, 양도비 

양도소득세 공제 가능한 취윽가액, 필요경비, 양도비는 <표 2>와 같습니다.

 

<표 2>  양도소득세 공제 가능한 취윽가액, 필요경비, 양도비

항목	구분	공제 가능 여부	비고
취·등록세	취득가액	가능
인지대, 공증비용, 신고서 및 계약서 등 작성 비용	취득가액, 양도가액	가능
국민주택채권매각차손	취득가액	가능
취득관련 소송비용	취득가액	가능	소송 통해 취득한 경우에 한함. 인지대, 변호사비용, 합의금 등  * 비용 인정 범위 확인 필요
중개수수료	취득가액, 양도비	가능	법정 수수료 초과하더라도 특별한 경우 제외하고 실 지급액 모두 인정
법무사비용	취득가액	가능
자산을 취득, 양도하기 위해 지출한 컨설팅비용, 소개비	취득가액, 양도비	가능	소개비 수령인에게 소득세 부과됨.  통상적인 소개비 금액을 초과하여 과다 책정할 경우 세무조사 나올 수 있음에 유의
주택양도시 임차인에게 지급한 퇴거 합의금	양도비	가능	매매계약 이행 위한 비용
근저당설정비용 및 이자비용	취득가액	가능	세법에서 열거된 필요경비가 아님
양도중개수수료	양도비	가능
아파트 베란다 샤시비	필요경비	가능
발코니샷시 설치대금	필요경비	가능
건물의 난방시설 교체 공사비	필요경비	가능
방 확장 등 내부시설 개량공사비	필요경비	가능
보일러 교체비	필요경비	가능
보일러 수리비용	필요경비	불가능	보일러 수리 금액이 크다면 보일러 교체로 영수증 발급 받아 제출하면 공제 가능함.
자바라 및 방범창 설치비	필요경비	가능
자본적지출에 해당하는 인테리어비용	필요경비	가능
벽지 장판 교체비용	필요경비	불가능
주방가구 씽크대 교체비용	필요경비	불가능
외벽 도색작업	필요경비	불가능
문짝, 조명 교체비용	필요경비	불가능
옥상 방수 공사비	필요경비	불가능
하수도관 교체비	필요경비	불가능
오수정화조설비 교체비	필요경비	불가능
타일 및 변기 공사비	필요경비	불가능
파손된 유리 또는 기와의 대체	필요경비	불가능
재해입은 자산의 외장복구 및 도장	필요경비	불가능
유리 삽입	필요경비	불가능
화장실 공사비	필요경비	불가능
마루공사비	필요경비	불가능

 

* 도배장판, 싱크대 등 개개 건은 공제 불가한 수익적 지출이나 건당 금액이 크거나 한 번에 여러 건을 하여 금액이 큰 경우라며 필요경비 인정 가능한 항목으로 견적서 및 영수증  등을 발급받아 제출하면 공제 가능합니다. 

 

 

5. 양도차익 줄여 양도소득세 절약 방법

양도차익을 줄여 양도소득세 절약하는 방법은 아래와 같습니다.

 

- 취득가액, 필요경비, 양도비에 포함되는 항목이 어떤 것이 있는지 확인하고 관련 영수증을 잘 챙긴다.

- 공제 불가한 수익적 경비라도 사회통념상 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 적절히 필요적 경비 항목으로 영수증 등을 챙겨 놓는다.

- 사회통념상 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 소개비(컨설팅비) 등을 적절히 활용한다.

- 너무 욕심을 내어 상식을 벗어나 과다한 금액을 공제받으려고 하면 세무조사 나올 수 있으니 세무공무원의 의심을 사지 않을 정도의 금액으로 절세한다.

 

 

6. 양도소득세 관련 자료 및 링크 모음

1. 알기쉬운 양도소득세 바로가기

알기 쉬운 양도소득세

 

2. 사례로 물어보는 양도소득세 바로기기

 

3. 양도소득세 모의계산 바로가기

 

지금까지 양도차익 줄여 양도세 절약하는 방법에 대해 알아보았습니다.